Bos van der Burg Advocaten Zoetermeer

Aanspraak verkoopmakelaar op courtage na ontbinding koopovereenkomst

Het recht van een verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Een verkoopmakelaar dient bij het uitvoeren van zijn opdracht echter wel het belang van zijn opdrachtgever centraal te stellen. Dit brengt mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

Achtergrond

In deze zaak gaat het over de aanspraak van een verkoopmakelaar op courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst die uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De verkoper (verweerster in cassatie) heeft met een verkoopmakelaar (eiser tot cassatie) een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat een courtage berekend zal worden van 1,25% van de koopsom. Vervolgens is met een koper een koopovereenkomst tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde van financiering. Partijen hebben afgesproken dat de koper slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien aan de verkoper of aan de makelaar tenminste twee schriftelijke afwijzingen van banken worden overgelegd.

Toen bleek dat de koper de financiering niet rond kon krijgen, heeft de koper per e-mail een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Bij die e-mail heeft de koper een afwijzing van een bank en een brief van zijn hypotheekadviseur, waarin staat dat de afwijzing van een andere bank volgt, gevoegd. De verkoper heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde aanvaard. De makelaar stelt echter dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van ontbinding (namelijk het overleggen van twee afwijzingen). De makelaar meent dan ook aanspraak te kunnen maken op courtage en vordert van de verkoper betaling daarvan.

Procesverloop

Zowel de kantonrechter als het hof hebben de vordering afgewezen. Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat de koper en de verkoper er zelf van uit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden beslissend. Een derde (in dit geval de makelaar) kan zich er niet op beroepen dat de koopovereenkomst niet zou zijn ontbonden. Het hof overwoog verder dat nu de koper in deze procedure geen partij is, het hof niet in de rechtsverhouding tussen de verkoper en de koper kan treden en zeker niet, in de rechtsverhouding tussen de makelaar en de verkoper, kan uitgaan van een andere juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Cassatie

De makelaar komt van dit oordeel van het hof in cassatie en klaagt (onder meer) dat het hof heeft miskend dat de rechter in een procedure tussen de makelaar en de verkoper een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen verkoper en koper een overeenkomst tot stand is gekomen, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen verkoper en de koper bindende kracht heeft. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:

“Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

Toch kunnen de klachten naar het oordeel van de Hoge Raad niet tot cassatie leiden. Daartoe overweegt de Hoge Raad ten eerste dat uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat de koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, de tweede afwijzing van een andere bank heeft overgelegd vóór deze datum. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan dan ook worden betwijfeld of een beroep van de verkoper jegens de koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat een verkoopmakelaar op grond van art. 7:401 BW de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dient te nemen. Dit brengt mee dat een makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt naar het oordeel van de Hoge Raad mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep heeft neergelegd.

De Hoge Raad doet hiermee de zaak dus zelf af en verwerpt het cassatieberoep.

Bron: Cassatieblog.nl

Bos van der Burg Advocaten is een full-service advocatenkantoor, gevestigd in Zoetermeer. Wij bedienen het bedrijfsleven: van midden- en kleinbedrijf tot beursgenoteerde fondsen. Daarnaast adviseren wij ook particulieren en overheden.

De aanpak van onze advocaten kenmerkt zich door onze snelheid van handelen, korte lijnen en hoogwaardige kwaliteit, tegen een vooraf duidelijk én concurrerend tarief. Zo weet u waar u aan toe bent.

Bos van der Burg is samenwerkend partner van TLN en FME.

Gepubliceerd door