Bos van der Burg Advocaten Zoetermeer

Huurder onteigende heeft recht op vergoeding van volledige bedrijfsschade van (mede) door hem gedreven vof

HR 7 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3125 (Gemeente Den Haag/X)

De huurder van het onteigende die samen met een ander in de vorm van een vof een restaurant exploiteerde in het onteigende, heeft recht op vergoeding van de volledige bedrijfsschade van de vof als op deze huurder een verplichting rust om de toe te kennen vergoeding in de vof in te brengen. De bedrijfsschade moet dan worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening.

In deze onteigeningszaak is de vaststelling van de schadeloosstelling voor de huurder van het onteigende aan de orde. In het onteigende werd een restaurant geëxploiteerd door een vennootschap onder firma (vof). De vennoten waren de huurder (verweerder in cassatie) en een ander. De huurder is door de rechtbank Den Haag toegestaan tussen te komen in het onteigeningsgeding. De Rechtbank heeft de door de Gemeente aan hem te betalen schadevergoeding vastgesteld op € 131.000,–. De huurder heeft de door hem gehuurde bedrijfsruimte ter beschikking gesteld aan het door de vof gedreven restaurant. Door de onteigening kan hij daarmee niet voortgaan. Gelet op de vennootschappelijke verhouding waarin de huurder zich op de peildatum bevond, brengt de billijkheid volgens de Rechtbank mee dat op huurder de verplichting rust de schade die de vof lijdt aan de vof te vergoeden. De schadeloosstelling voor onteigening bestaat voor de huurder dus uit de volledige bedrijfsschade van de door huurder (mede) gedreven vof, aldus de Rechtbank.

De Hoge Raad zet in zijn arrest eerst het juridisch kader uiteen dat geldt bij de bepaling van de schadeloosstelling die toekomt aan huurders van bedrijfsruimten. Ingevolge art. 40 Ow vormt de schadeloosstelling een volledige vergoeding voor alle schade die de onteigende rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Deze bepaling is van overeenkomstige toepassing op rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen. Een huurrecht van bedrijfsruimte vervalt door inschrijving van het onteigeningsvonnis (art. 59 lid 3 Ow). Art. 42 lid 1 Owbepaalt onder meer dat bij de onteigening van verhuurde bedrijfsruimte als omschreven in art. 7:309 lid 5 BW, door de onteigenende partij aan de huurder een schadeloosstelling wordt betaald. Bij de begroting daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de geldigheidsduur van de overeenkomst zou hebben voortgeduurd. Art. 42 lid 1 Ow strekt ertoe dat de schadeloosstelling van de huurder van bedrijfsruimte een volledige vergoeding van diens bedrijfsschade omvat. Aan de huurder van onteigende bedrijfsruimte komt volgens de Hoge Raad dus volledige vergoeding toe voor de schade die hij in de zin van de art. 4041 en 42 lid 1 Ow rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van het huurrecht.

Vervolgens komt de Hoge Raad toe aan de beantwoording van de vraag of de schadeloosstelling voor de huurder ook de bedrijfsschade omvat indien de huurder niet zelf maar een vof (waarin de huurder ook deelneemt) een bedrijf exploiteert in het onteigende, zoals hier aan de orde is. Bij de begroting van de aan de huurder toekomende schadeloosstelling heeft de Rechtbank volgens de Hoge Raad terecht aansluiting gezocht bij de jurisprudentie over andere vergelijkbare gevallen waarin de schade feitelijk door een ander werd geleden. In die jurisprudentie is beslist dat indien een eigenaar een bedrijf heeft uitgeoefend in het verband van een vof of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven familieverband, en op hem een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen, de volledige bedrijfsschade van dat verband moet worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening (HR 22 maart 1972, ECLI:NL:HR:1972:AB5578, NJ 1972/294; HR 6 juni 1973, ECLI:NL:HR:1973:AB7224, NJ 1974/140; HR 27 september 2013,ECLI:NL:HR:2013:CA1731CB 2013-160). Ook indien een huurder in het verband van een vof of maatschap, of in een niet juridisch vormgegeven familieverband, een bedrijf uitoefent in of op een onroerende zaak die wordt onteigend, en op de huurder een verplichting rust om de hem toe te kennen vergoeding ter zake van inkomensschade in dat verband in te brengen, moet volgens de Hoge Raad de volledige bedrijfsschade van dat verband worden aangemerkt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening in de zin van art. 40 Ow.

Voor de rechtsontwikkeling in onteigeningszaken is het arrest van belang. Het arrest vormt een mooie illustratie van het beginsel dat onteigenden (en derdebelanghebbenden) een volledige schadeloosstelling toekomt. Als de Hoge Raad zou hebben geoordeeld dat de bedrijfsschade in dit geval niet aan de huurder kon worden vergoed, zou dat betekenen dat deze schade voor rekening van de vof zou blijven in plaats van dat die voor rekening zou worden gebracht van de gemeenschap wier belang met de onteigening is gediend. In zijn conclusie (par. 4.6) wijst waarnemend A-G Van Oven op dit aspect, dat ook ten grondslag heeft gelegen aan het hier ook door de Hoge Raad vermelde arrest van 27 september 2013.

Bron: Cassatie Blog

Bos van der Burg Advocaten is een full-service advocatenkantoor, gevestigd in Zoetermeer. Wij bedienen het bedrijfsleven: van midden- en kleinbedrijf tot beursgenoteerde fondsen. Daarnaast adviseren wij ook particulieren en overheden.

De aanpak van onze advocaten kenmerkt zich door onze snelheid van handelen, korte lijnen en hoogwaardige kwaliteit, tegen een vooraf duidelijk én concurrerend tarief. Zo weet u waar u aan toe bent.

Bos van der Burg is samenwerkend partner van TLN en FME en lid van het internationale (advocaten)netwerk Pragma International.

Gepubliceerd door