Sinds 18 juli 2019 wordt een jongerenwoning gehuurd. De huurvoorwaarden vereisen feitelijke bewoning en een exclusief onafgebroken hoofdverblijf. Na twee jaar ontvangt de woningcorporatie meldingen over oneigenlijk gebruik, omdat geen activiteit zichtbaar is. Bij opvolgende huisbezoeken wordt niemand aangetroffen, oogt de tuin verwaarloosd en zijn de afvalbakken leeg.

Tijdens een gesprek stelt huurder in de woning te wonen en te slapen. Hij toont afrekeningen van gas, water en elektra met een beperkt verbruik. Verhuurder besluit daarop te sommeren om de huurovereenkomst op te zeggen, waaraan huurder geen gehoor geeft. Verhuurder vordert daarom ontbinding en ontruiming vanwege de tekortkoming geen hoofdverblijf te houden. Huurder betwist primair (hij woont inmiddels met zijn vrouw in de woning), en stelt subsidiair dat deze tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt.

Beoordeling

Ten aanzien van het hoofdverblijf rust op verhuurder de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast. Verhuurder heeft onbetwist gewezen op het beperkte gebruik van nutsvoorzieningen, wat een belangrijke, concrete aanwijzing vormt. Overeenkomstig Hof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109 rust vervolgens op huurder een verzwaarde motiveringsplicht om feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van zijn betwisting. Huurder heeft slechts uit kostenbesparing vaak elders te douchen, te eten, kleding te wassen en te slapen. Verder was hij veel bij zijn verloofde. Ook de pinbetalingen bewijzen geen hoofdverblijf.

Zo zijn onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd om te oordelen dat het leven van huurder zich hoofdzakelijk in en vanuit de woning heeft afgespeeld. Redelijkerwijs mag enig gebruik worden verwacht, mede omdat Nederland in de gemelde periode meermaals in een lockdown verkeerde. Waar verhuurder verklaringen van twee buurtbewoners en de wijkagent heeft overgelegd, komt huurder met een onvoldoende specifiek ontkrachtende verklaring van zijn buurvrouw die innerlijk tegenstrijdig is. Ook blijkt uit constateringen van de medewerker woonfraude dat er nagenoeg geen toiletartikelen en handdoeken waren, geen beddengoed en geen administratie.

Huurder stelt dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. Hij beroept zich op de tenzij-bepaling van art. 6:265 BW. Hij stelt en bewijst alleen onvoldoende feiten en omstandigheden om toepassing van de tenzij-bepaling te rechtvaardigen. Huurder stelt niet willens en wetens woonfraude te hebben gepleegd, maar het onbegrip van de huurvoorwaarden komt voor zijn eigen rekening en risico. Hij heeft de huurovereenkomst voor het overige nagekomen door huur te betalen, niet onder te verhuren en geen overlast te veroorzaken. Aldus zou hij een tweede kans verdienen, net als bij overlast en huurachterstanden, maar daarvoor zijn onvoldoende omstandigheden aangedragen. Huurder stelt slechts onvoldoende te verdienen voor de vrije sector.

Ontbinding en ontruiming is weliswaar een zeer ingrijpende maatregel, maar deze is gerechtvaardigd omdat dit een specifieke sociale huurwoning (jongerenwoning) betreft. Woningcorporatie zijn wettelijk verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van deze schaarse woningen onder betreffende doelgroepen, die de woning daadwerkelijk moeten gebruiken. Het tegenovergestelde doet afbreuk aan de evenwichtige woonruimteverdeling en ondermijnt het stelsel van sociale volkshuisvesting. Woningcorporatie hebben aldus belang bij het ter beschikking te stellen van woningen voor structureel gebruik, en bij het verbinden van gevolgen (preventieve werking) aan het niet-voldoen aan deze verplichting.

Rechtbank Amsterdam 21 juni 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:3988 (datum publicatie: 29 juli 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+