Coronacrisis en huurprijsvermindering

De vraag of de coronacrisis kan leiden tot een huurprijsvermindering houdt de gemoederen flink bezig en is in tal van rechtszaken aan de orde geweest met verschillende uitspraken.

Deze kwestie ligt bij de Hoge Raad en – zoals gebruikelijk in dit soort procedures – heeft de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad een preadvies uitgebracht op 30 september 2021. Dat preadvies is van belang omdat in veel gevallen de Hoge Raad dat advies volgt. Dat hoeft echter niet zo te zijn.

De kern van het preadvies is dat ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten, waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, als uitgangspunt kan worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen een onvoorziene omstandigheid is, die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatschaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.

Ongewijzigde instandhouding betekent voor de praktijk in veel gevallen : huurprijsvermindering. Gelet op de uitkomst van het advies is het niet relevant of een bedrijfsruimte al dan niet gedwongen is gesloten door overheidsmaatregelen. Dat betekent dat bijvoorbeeld ook de huurders van hotels die open mochten blijven een beroep kunnen doen op deze onvoorziene omstandigheden.

Het advies heeft zich ook gericht op de berekening van de tijdelijke huurprijsvermindering. Die tijdelijke huurprijsvermindering is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen omzetverlies in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) worden verdisconteerd. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50 tussen verhuurder en huurder) te worden verdeeld.

De formule om tot een berekening te komen luidt alsdan:

(totale werkelijke lasten – TVL-bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x (percentage omzetvermindering) x 50%.

Tot slot, de omstandigheden van het geval kunnen leiden tot een andere berekening of benadering, doch het voert te ver om dat in deze blog te behandelen.