Klein bier vormt tekortkoming van geringe betekenis

Huurder brouwt bier in zijn woning, waarin slechts mag worden gewoond. Dit is een tekortkoming van geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. Wel is de contractuele boete – gematigd – verschuldigd, tot het brouwen stopt.

Feiten

Gehuurd wordt een woning die krachtens de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om te gebruiken als woonruimte. De huurovereenkomst legt voorts een direct opeisbare boete op bij niet-nakoming of overtreding van een contractuele verplichting.

In januari 2022 bezoekt verhuurder. In de woning staan apparatuur en ketels om bier mee te brouwen. Uit onderzoek blijkt huurder een bierbrouwer. Het woonadres staat ook vermeld op zijn website. Een maand later stuurt verhuurder een brief om de huur tegen ruim zes maanden op te zeggen, wegens dringend eigen gebruik en/of renovatie. Huurder heeft zich tegen deze opzegging verzet.

Vorderingen

In conventie vorder verhuurder primair ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair dat de huurovereenkomst zal eindigen door opzegging. Voorts wordt in ieder geval veroordeling tot ontruiming tegen een dwangsom gevorderd, alsmede veroordeling tot betaling van de contractuele boete en de proceskosten. Dit omdat huurder in strijd met de huurovereenkomst een bierbouwerij drijft vanuit het gehuurde, wat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt die ontbinding rechtvaardigt. Subsidiair stelt verhuurder te hebben opgezegd op goede gronden wegens dringend eigen gebruik.

Huurder vordert in reconventie voor recht te verklaren dat verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van een in goede justitie te bepalen verhuiskostenvergoeding, met inachtneming van art. 7:275 BW.

Verhuurder heeft voorts bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd om huurder te veroordelen de onderneming te staken en alle toebehoren te verwijderen, alsmede het vestigingsadres te wijzigen, op straffe van een dwangsom. Dit omdat voortzetting zou leiden tot gevaarzetting, brandrisico en problemen met de opstalverzekering.

Beoordeling

Art. 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekening ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ook is van belang dat een huurder ex art. 7:213 BW gehouden is zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder te gedragen, en de huurder dient het gehuurde op grond van art. 7:214 BW overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
Vast staat dat huurder in de woning soms bier brouwt, om nieuwe smaken en recepturen te proberen. Hij kan in zijn woning in één keer 900 flesjes bier brouwen. Het bedrijfsmatig brouwen doet hij elders. Geoordeeld wordt dat het ‘proefbrouwen’ ondersteunend is aan het bedrijfsmatig brouwen en aldus een bedrijfsmatig karakter heeft. Aldus wordt een deel van de woning, die uitsluitend bestemd is om te gebruiken als woonruimte, op andere wijze gebruikt. Er is dus sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Huurder stelt dat het bierbrouwen in één slaapkamer gebeurt, die hooguit 10% van de woning vormt. Huurder gebruikt de overige 90% om in te wonen, met zijn gezin. Bepaalde apparatuur heeft een laag vermogen en gebruik. De ketels verbruiken op vol vermogen niet meer dan een waterkoker. Het gebruik is aldus verantwoord en niet (brand)gevaarlijk. Huurder stelt ook geen risico’s te zullen nemen, omdat hij met twee kleine kinderen in de woning woont. Voorts wordt geen bier ‘aan de deur’ verkocht en is e geen sprake van overlast. Aldus wordt geoordeeld dat er sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis, die de ontbinding niet rechtvaardigt.
Niet gebleken is dat er daadwerkelijk sprake is van dringend eigen gebruik. Aldus wordt deze vordering afgewezen. De boete wordt wel – gematigd ex art. 6:94 lid 1 BW – toegewezen. Er is immers sprake van een tekortkoming. De boete is niet onredelijk bezwarend, waarvoor huurder verwijst naar art. 6:233 onder a BW, omdat het boetebeding van deze particuliere verhuurder niet kwalificeert als algemene voorwaarde. Voor zover huurder verwijst naar Richtlijn 93/13/EEG geldt dat deze particuliere verhuurder geen professionele verhuurder is en deze richtlijn niet voor hem geldt.

Bij de matiging van de boete neemt de kantonrechter in acht dat de tekortkoming van geringe betekenis is, niet gemaximeerd is en over dit beding niet is onderhandeld. Aldus is de boete gehalveerd en niet-geïndexeerd verschuldigd vanaf de gevorderde dag 4 mei 2022 tot huurder niet meer tekort schiet, met een maximum van € 10.000,-. De voorlopige voorziening wordt vervolgens afgewezen, omdat reeds in de hoofdzaak is beslist.

Rechtbank Gelderland 9 november 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6304 (publicatiedatum: 19 november 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+