Te hoge vergoeding leidt tot kwalificatie anti-kraak als huur

Bij anti-kraak is van belang dat voor bewoning geen tegenprestatie verschuldigd is. Een vergoeding dient kostendekkend te zijn. Een te hoge vergoeding leidt tot de kwalificatie van anti-kraak als huur. Die huur kan naar zijn aard van korte duur zijn, als dit voldoende blijkt uit de overeenkomst.

Overeenkomst

Monoma (voorheen Camelot) beheert een leegstaande pastorie. Zij sluit overeenkomsten tot bewoning, getiteld bruikleenovereenkomst, voor onbepaalde tijd met een schriftelijke opzegtermijn van 28 dagen. In de overeenkomst staat dat het pand binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt, herontwikkeld, verkocht, verhuurd of gerenoveerd, dat het pand tot dan om niet in gebruik wordt gegeven. De overeenkomst vermeldt verder dat de bruiklener weet dat de overeenkomst van tijdelijke en bijzondere aard is, dat er geen sprake is van huur, dat geen beroep zal worden gedaan op huurbescherming en dat een eventueel beroep op huurbescherming in strijd wordt geacht met de redelijkheid en billijkheid. Voorts zijn algemene voorwaarden van toepassing, met een beboeting van bewoning na beëindiging van de overeenkomst, en is een ‘specificatie bruikleenvergoeding’ overeengekomen waardoor de bewoners per maand honderdvijftig tot tweehonderd euro betalen voor het gebruik, exclusief gas, water en elektriciteit.

Vorderingen

De pandeigenaar heeft de leegstandbeheersovereenkomst opgezegd, waarna de leegstandbeheerder de gebruikers ruim een maand de tijd geeft voor ontruiming. Als niet op tijd ontruimd is, lijdt de pandeigenaar substantiële schade. Monoma vordert daarom (in reconventie) ontruiming.

De gebruikers stellen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te hebben gesloten, omdat zij een tegenprestatie leveren die meer vergoedt dan de werkelijke onkosten wegens leegstand. De opzegging zou daarom niet rechtsgeldig zijn. Zij willen een langer verblijf, zonder boetes, en vorderen daarom (in conventie) een verbod om boetes te vorderen (op straffe van een dwangsom ter hoogte van de boetes) en een verbod schadevergoeding in rekening te brengen wegens het niet ontruimen.

Voor het geval de overeenkomst wordt aangemerkt als huurovereenkomst, heeft Monoma gesteld dat dit dan ziet op gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is ex art. 7:232 lid 2 BW. Een beroep op huurbescherming zou daarom falen.

Beoordeling

Van belang is de overeenkomst te kwalificeren. Daarbij dient, aan de hand van de gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld te worden of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het daarop vooruitlopen nu al gerechtvaardigd is. Daartoe is bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen. Van belang is of de honderdvijftig tot tweehonderd euro per maand kwalificeert als tegenprestatie als bedoeld in art. 7:201 BW. Als dit bedrag uitsluitend betrekking heeft op de (reële en daadwerkelijk) gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woonruimte, dan is er geen sprake van een tegenprestatie en dus niet van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst ex art. 7A:1777 BW.

De leegstandbeheerder noemt kosten voor beheer, communicatie, incasso, onderhoud, 24-uurs bereikbaarheid voor calamiteiten, administratie en acquisitie, wat niet meer is dan een algemene opsomming. De daadwerkelijke kosten zijn niet inzichtelijk gemaakt. Gesteld noch gebleken is dat de pandeigenaar een beheersvergoeding heeft betaald. Daar Monoma een commerciële partij is, is niet aannemelijk dat zij zonder vergoeding is overgegaan tot leegstandbeheer. Monoma had moeten onderbouwen dat de honderdvijftig tot tweehonderd euro per maand alleen ziet op de daadwerkelijke (on)kosten voor het behoud en bewoonbaar houden. Dit nalaten komt voor haar eigen rekening. Onvoldoende is te stellen dat Monoma ‘een onderneming in stand heeft te houden’, sterker nog: daarmee wordt erkend dat de vergoeding (deels) een tegenprestatie voor bewoning vormt. Er is dus sprake van een huurovereenkomst, naar zijn aard slechts van korte duur. Bij dit laatste is de inhoud van de overeenkomst van belang. De huurders komt dan ook geen huurbescherming toe.

Rechtbank Oost-Brabant 25 november 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:5177 (publicatiedatum: 25 november 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+