Geen verhuiskostenvergoeding bij aanbod wisselwoning tijdens renovatie
Huurders moeten renovaties dulden. Aard, omvang en bijkomende omstandigheden kunnen verhuizing noodzakelijk maken. Verhuurder moet dan éénmaal bijdragen in de verhuis- en inrichtingskosten, tenzij een redelijke en passende voorziening wordt aangeboden. Een wisselwoning kan een redelijke en passende voorziening zijn. Zulk gelet op de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en op de persoonlijke omstandigheden van huurder. Eventuele kosten kunnen dan wel alsnog worden verhaald. Als het aanbod wordt afgeslagen, of verhuizing niet noodzakelijk is, bestaat geen recht op de verhuiskostenvergoeding.
Onderwerp van geschil
De huurwoning van appellante wordt gerenoveerd. De woningcorporatie heeft een volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld. Appellante stelt recht te hebben op een verhuiskostenvergoeding in verband met de ‘verhuizing’ naar de wisselwoning. Het hof vraagt de Hoge Raad of de ‘verhuizing’ naar een wisselwoning kwalificeert als verhuizing ex art. 7:220 lid 5 BW.
Vastgestelde feiten
Appellanten huren in een flatgebouw. De woningcorporatie wilde de flat renoveren. Appellanten hebben niet ingestemd met de renovatie en hebben nagelaten het renovatieplan rechterlijk te laten toetsen.
De renovatie is begin 2015 aangevangen. De woningcorporatie heeft aan appellanten een volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld. Zulks blijkens de inventarisatielijst. Appellanten hebben in 2015 voor een periode van zes weken in de volledig gestoffeerde en ingerichte wisselwoning verbleven. Dit was wegens persoonlijke omstandigheden noodzakelijk.
In 2016 heeft de woningcorporatie alle huurders een financiële compensatie van € 400 toegekend wegens het uitlopen van de renovatie en als tegemoetkoming in de onkosten. Appellanten hebben bij terugkeer reparatie-en schoonmaakwerkzaamheden verricht. Dit kwalificeert niet als verhuis- en inrichtingskosten. Eventuele verhuis- en inrichtingskosten zijn niet aangetoond.
Ingenomen standpunten
Appellante stelt dat de ‘verhuizing’ naar de wisselwoning kwalificeert als verhuizing ex art. 7:220 lid 5 BW. De woningcorporatie stelt dat de ‘verhuizing’ naar de wisselwoning niet kwalificeert als verhuizing ex art. 7:220 lid 5 BW, omdat de wisselwoning volledig was gestoffeerd en gemeubileerd was. De inboedel van appellante kon in het te renoveren gehuurde achterblijven, waardoor appellante geen (verhuis)kosten heeft hoeven maken.
Antwoord nodig voor talrijke andere geschillen
De rechtspraak is verdeeld, uit de vakliteratuur blijkt onduidelijkheid en de wetsgeschiedenis biedt onvoldoende aanknopingspunten. Er is een groot maatschappelijk belang bij duidelijkheid. De verouderde woningvoorraad vraagt om renovaties. Woningcorporaties gebruiken veelal volledig ingerichte wisselwoningen, voor een gefaseerde renovatie en voor kostenbesparing.
Prejudiciële vragen
1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
Overwegingen
Huurders moeten renovaties gedogen. Naar art. 7:220 lid 5 BW maken zij dan aanspraak op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Als wegens renovatie verhuizing noodzakelijk is, draagt verhuurder éénmaal bij in de kosten daarvan. Verhuizing is noodzakelijk als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl huurder in de woning blijft wonen. Dat kan afhangen van de aard en omvang van de werkzaamheden, alsook van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder.
Als verhuizing niet noodzakelijk is, maar huurder gebruikmaakt van een aanbod om in een wisselwoning te verblijven, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Ook is de verhuiskostenregeling niet van toepassing als huurder tijdens de renovatie in de woning blijft wonen.
De eenmalige forfaitaire minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten wordt vastgesteld bij ministeriële regeling. De omvang daarvan is gebaseerd op een Nibud-rapport, betreffende kosten verbonden aan het verhuizen naar en het inrichten van een nieuwe woning. Deze kosten zien op de inboedel, vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en overige kosten als bijvoorbeeld voor nutsvoorzieningen.
Volledig gestoffeerde en ingerichte, wisselwoning
De regeling is bedoeld om huurder schadeloos te stellen voor de normaliter gemaakte kosten. Met het aanbieden van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning biedt verhuurder aan huurder de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.
Een redelijke wetsuitleg brengt mee dat huurder in beginsel géén aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding als de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aanbiedt. Zulks ongeacht of van dat aanbod gebruik wordt gemaakt. De verhuurder zal dan namelijk een redelijke en passende voorziening hebben getroffen. Althans, dat hangt af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en van de persoonlijke omstandigheden van huurder.
Toch nog kosten
Huurder kan, ondanks het verblijf in de volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, toch bepaalde verhuis- en inrichtingskosten maken. Dit bijvoorbeeld voor het vervoer en de opslag voor (een deel van) de boedel. In dat geval heeft huurder in beginsel alsnog recht op vergoeding van die kosten (lees: schade) ex art. 7:220 lid 2 BW. Verhuurder kan hieromtrent een concreet aanbod doen in het renovatievoorstel, of kan met individuele huurders individuele afspraken maken.
Geen redelijke en passende voorziening
Als het aanbieden van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is ter voorkoming van het maken van verhuis- en inrichtingskosten, dan heeft huurder aanspraak op de minimumbijdrage. Ook heeft huurder dwingendrechtelijk recht op betaling van de verhuiskostenvergoeding als niet zo een redelijke en passende voorziening wordt getroffen. Daar doet dan niet aan af dat huurder geen of minder verhuis- en inrichtingskosten maakt dan de eenmalige forfaitaire minimumbijdrage.
Beantwoording prejudiciële vragen
De eerste prejudiciële vraag wordt indirect beantwoord. Een huurder die tijdens een renovatie de zelfstandige woonruimte moet verlaten en kan verblijven in een door verhuurder volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, heeft geen recht op een verhuiskostenvergoeding als de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is.
De tweede tot en met vijfde vraag worden ontkennend beantwoord. Eventuele ontruimings-, opslag- en herinrichtingskosten gepaard bij tijdelijk verblijf in de wisselwoning of terugkeer in de gerenoveerde woning kunnen in beginsel worden vergoed op grond van art. 7:220 lid 2 jo. 7:208 BW.
De zesde prejudiciële vraag wordt niet beantwoord.
Hoge Raad 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (publicatiedatum: 1 april 2022)
Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.
