Huurkorting wegens corona volgens de nieuwe standaard

Modeketen H&M vordert een huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden: de coronacrisis. De kantonrechter wijst de vordering toe volgens de nieuwe standaard van de Hoge Raad, als gesteld op 24 december 2021. Voorts worden de proceskosten gecompenseerd, vanuit het share the pain-principe.

Huurprijsvermindering

De kantonrechter oordeelt dat het gerechtvaardigd is om het door de coronapandemie ontstane nadeel te verdelen tussen huurder en de verhuurder. De verzochte huurprijsvermindering wordt dus toegewezen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de vastelastenmethode. Bij de berekening worden de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) en kostenbesparingen buiten beschouwing gelaten. De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wordt wél meegenomen.

De kantonrechter toont een berekening, waarbij elke post een letter kent. Zo staat A voor de vaste lasten in euro’s, B voor de huurprijs en staat C voor het percentage van de huur als deel van de vaste lasten. D staat voor de uitgekeerde TVL en E voor de overeengekomen huurprijs, verminderd met de TVL die voor de huur bestemd is.

In de volgende tabel toont F de referentieomzet, G de pandemieomzet, H de omzetdaling als percentage van de pandemieomzet ten opzichte van de referentieomzet.

(Huur / vaste lasten) x 100% = C

Voor de vastelastenmethode wordt de verschuldigde huur uitgedrukt in een percentage van de vaste lasten. Aldus wordt voor de gevorderde periode per maand de huurprijs gedeeld door de vaste lasten. Het quotiënt wordt daarna vermenigvuldigd met 100%. Zo komt H&M tot percentages van 79,7% tot 100,4%.

E = huur – (TVL x C)

Het nadeel van de onvoorziene omstandigheid dient gelijkelijk over de verhuurder en de huurder te worden verdeeld. Alleen wordt huurder al gedeeltelijk gecompenseerd met de TVL. Daarom wordt de TVL, voor zover deze ziet op de huur (C), van de overeengekomen huurprijs afgehaald.

Om te komen tot de huur die overblijft na aftrek van de TVL, wordt de huur verminderd met het gedeelte van de TVL die op de huur ziet. Zo wordt het TVL-bedrag vermenigvuldigd met het percentage van de verschuldigde huur als deel van de vaste lasten.

Online en andersoortige omze

De kantonrechter oordeelt dat het niet onaannemelijk is dat de omzet die normaliter in de fysieke winkels zou zijn behaald, nu behaald is in de webshop. Aldus zou de omzet per winkel kunnen afnemen, terwijl de omzet van het bedrijf toch gelijk blijft. De online omzet werd daarom eerst meegenomen, maar wordt nu alsnog genegeerd. Dit in overeenstemming met Concl. P-G M.H. Wissink, ECLI:NL:PHR:2021:902, r.o. 5.19.1, bij HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, JHV 2022/2. Volgens deze conclusie dient het omzetverlies namelijk voor het huurobject te worden bepaald. De met andere activiteiten behaalde omzet dient niet aan het huurobject te worden toegekend. Althans, de kantonrechter ziet in dit geval onvoldoende aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.

Omzetdaling = 100% – ((pandemieomzet – referentieomzet) x 100%)

Alvorens de huurprijsvermindering te berekenen, wordt de pandemieomzet vergeleken met de referentieomzet. Dit is de omzet in een vergelijkbaar tijdvak, voorafgaande aan de pandemie. Aldus worden de maanden maart 2020 tot en met december 2020 vergeleken met diezelfde maanden in 2019. De maanden januari 2021 en februari 2021 worden vergeleken met diezelfde maanden in 2020, en de maanden maart tot en met mei 2021 worden – vanwege de sinds maart 2020 uitgebroken pandemie – vergeleken met de maanden maart tot en met mei 2019. Aldus wordt 100% verminderd met het procentuele verschil tussen de pandemieomzet en de referentieomzet.

Huurprijsvermindering = (omzetdaling / 2) x E

Omdat het nadeel c.q. de onvoorziene omstandigheid niet aan huurder noch aan verhuurder te wijten is, wordt het nadeel gelijk verdeeld. Daartoe wordt de procentuele omzetdaling gedeeld door twee, en wordt dit vermenigvuldigd met de eerder overeengekomen huurprijs die verminderd is met de TVL die op de huur ziet.

Correctie huurprijsvermindering

In mei 2021 is H&M 26 dagen open geweest, waarna zij de winkel vrijwillig heeft gesloten. De kantonrechter oordeelt dat H&M vanaf de (vrijwillige) sluiting geen huurprijsvermindering toekomt. Aldus wordt voor de aan H&M in mei 2021 toekomende huurprijsvermindering het bedrag van de huurprijsvermindering in mei 2021 gedeeld door het aantal kalenderdagen en vermenigvuldigd met het aantal dagen dat de winkel open was.

Boete

De kantonrechter oordeelt dat een contractuele boete ex artikel 6:94 BW, naar terughoudend oordeel kan worden gematigd als de billijkheid dit vereist. In dat geval zal het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat moeten leiden. Daarbij wordt gelet op de verhouding tussen het boetebedrag en de daadwerkelijke schade, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen. Aldus wordt aangesloten bij HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, HIP 2013(6) (Intrahof/Bart Smit).

H&M heeft € 19.534,39 aan huur niet tijdig voldaan, waardoor verhuurder in beginsel recht heeft op de contractuele boete. De kantonrechter oordeelt echter dat deze tot nihil dient te worden gematigd, omdat onverkorte toepassing leidt tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. De huurachterstand is namelijk pas ontstaan door een onvoorziene en uitzonderlijke omstandigheid, en H&M heeft terecht een beroep gedaan op wijziging van de huurprijs.

Buitengerechtelijke kosten

De door H&M ingestelde reconventionele vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen. Verhuurder verkeert namelijk niet in verzuim.

Proceskosten

De proceskosten worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld. Daarnaast geeft de kantonrechter ten overvloede mee dat compensatie past bij het in deze uitspraak toegepaste principe dat partijen de door de coronapandemie veroorzaakte lasten samen delen.

Uitspraak

De kantonrechter vermindert gevorderde huurachterstand met de huurprijsvermindering en veroordeelt H&M in conventie tot betaling van € 19.534,39 aan achterstallige huur. In reconventie wijzigt de kantonrechter de huurovereenkomst dus in die zin dat de huur voor de maanden maart 2020 tot en met mei 2021 zal worden verminderd. Voorts worden de proceskosten gecompenseerd.

Rechtbank Rotterdam 28 januari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:627 (publicatiedatum: 1 februari 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.