Bewijsnood verhuurder verplicht huurder te bewijzen

De woningcorporatie heeft van de politie vernomen dat haar huurder over een valse werkgeversverklaring, salarisspecificatie en jaaropgaaf beschikt, teneinde een huurwoning te verkrijgen. Zij beschikt niet meer over de overgelegde inkomensgegevens, die zij vanwege de privacy heeft vernietigd. Buiten rechte weigert huurder de inkomensgegevens wederom te verstrekken. Nu de verhuurder in bewijsnood verkeert, terwijl huurder deze informatie eenvoudig kan opvragen, is huurder gehouden bewijs te leveren over haar inkomen.

Feiten

Kandidaat-huurders moesten voor toewijzing van een woning aan een inkomenseis voldoen. Gedaagden hebben daartoe gegevens verstrekt, waarna de woning aan hen is toegewezen. Maanden later is de woningcorporatie door de politie geïnformeerd over een fraudeonderzoek. Gebleken is dat valse werkgeversverklaringen, salarisspecificaties en jaaropgaven zijn opgemaakt om in aanmerking te komen voor huurwoningen. In dit onderzoek zijn ook de stukken van gedaagden aangetroffen. De woningcorporatie heeft deze huurders daarom gevraagd hun inkomensgegevens nogmaals te verstrekken. Een van hen gaf aan niet meer over deze gegevens te beschikken. De woningcorporatie heeft de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling, misleiding of bedrog. Gedaagden hebben het gehuurde niet vrijwillig verlaten, waarna een dagvaarding is uitgebracht. Op de dag van betekening hebben de echtgenoot respectievelijk broer van gedaagden zich op het adres van het gehuurde ingeschreven in het bevolkingsregister.

Vordering

De woningcorporatie vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd. Tevens wordt ontruiming gevorderd. Subsidiair vordert de woningcorporatie vernietiging in rechte. De woningcorporatie beroept zich op art. 6:228 BW en op art. 3:44 lid 1 en lid 3 BW. Zij heeft de huurovereenkomst op basis van valse gegevens aangeboden. Als zij beschikte over de juiste inkomensgegevens, was deze niet gesloten. De woningcorporatie verkeert alleen in bewijsnood, nu zij de eerder overgelegde gegevens overeenkomstig de privacywetgeving (AVG) zou hebben vernietigd.

Verweer

De vermeend frauderende huurder stelt dat de overgelegde stukken niet van haar afkomstig zijn. Deze zijn niet door haar ondertekend, zij kent deze bedrijven niet, heeft daar nimmer gewerkt en heeft geen loon van hen ontvangen. Zij voldoet aan de inkomenseisen, omdat haar echtgenoot voldoende inkomen geniet. Ook heeft zij een kind en daarmee belang bij behoud van de woning. Voorts is er geen causaal verband tussen de vermeende dwaling of het bedrog en het sluiten van de huurovereenkomst. De woningcorporatie stelt dat er sprake is van dwaling, misleiding of bedrog op basis van vermoedens, maar zij moet ook bewijzen dat huurder onjuiste informatie heeft verstrekt. Niet gebleken is dat de woningcorporatie de inkomensgegevens op grond van de Algemene verordening gegevensbescherming moest vernietigen.

Beoordeling

De woningcorporatie kent een bewijslast. Of de woningcorporatie de inkomensgegevens volgens de Algemene verordening gegevensbescherming heeft moeten vernietigen, wordt in het midden gelaten. Zij beschikt niet meer over deze gegevens en verkeert dus in bewijsnood. De woningcorporatie baseert haar stellingen weliswaar op een vermoeden, maar concretiseert dit met andere stukken. De vermeend frauderende huurder is bij uitstek bekend met haar eigen inkomen. Zij kan die gegevens eenvoudig verkrijgen, door deze bij haar (oude) werkgever of de Belastingdienst op te vragen. Ook kan zij de salarisbetalingen eenvoudig aantonen met bankafschriften. Aldus rust op de huurder in het kader van haar verweer een verzwaarde stel- en motiveringsplicht. De woningcorporatie heeft dus weliswaar de bewijslast, maar van de huurder mag worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting om de woningcorporatie aanknopingspunten voor haar eventuele bewijslevering te verschaffen. Vgl. Hof Amsterdam 5 oktober 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2998. De huurder verklaart daartoe alsnog bereid te zijn.

Rb. Amsterdam 17 mei 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:2636 (publicatiedatum: 24 juni 2022).

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.