Jachthaven is bedrijfsruimte noch gebouwde onroerende zaak

Voor de opzegging van een gebruiksovereenkomst en huurovereenkomst van een jachthaven is de kwalificatie van belang. Is de jachthaven een 230a-ruimte, een 290-bedrijfsruimte of is er sprake van een algemene huurovereenkomst? Het gerechtshof oordeelt dat de jachthaven geen 290-bedrijfsruimte noch een gebouwde onroerende zaak is.

Feiten

Hilton huurt een hotel. Ten westen van het Hilton ligt een jachthaven, die Hilton onderverhuurt aan Nautic. Art. 7:230a BW is van toepassing verklaard. Daarnaast gebruikt Nautic de noordelijke steigers krachtens een gebruiksovereenkomst, die niet als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd. Deze gebruiksovereenkomst is opgezegd wegens hinder, waarna ook de onderhuurovereenkomst is opgezegd.

Beoordeling

Hilton vordert een verklaring voor recht dat de onderhuurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd, met veroordeling tot ontruiming van het gehuurde en gebruikte. In eerste aanleg is geoordeeld dat op de jachthaven het regime van art. 7:230a BW noch art. 7:290 BW van toepassing is, maar uitsluitend het algemene huurrecht. De opzegging voldoet aan art. 7:228 BW en is dus rechtsgeldig. Ook de gebruiksovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd.

Nautic stelt dat art. 7:290 BW dan wel – zoals overeengekomen – art. 7:230a BW van toepassing is. Het gehuurde zou onlosmakelijk verbonden zijn met de 290-bedrijfsruimte, en daarom kwalificeren als een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak. Het gerechtshof ziet dit anders: het ‘mee verhuren’ in een 290-huurovereenkomst maakt het gehuurde nog geen onderdeel van een gebouwde onroerende zaak. Dit met verwijzing naar art. 7:290 lid 3 BW. Als onroerende aanhorigheden en mee verhuurde gronden zelfstandig worden verhuurd, verliezen deze het 290-karakter. Het gehuurde dient zelf een (gedeelte van een) gebouwde onroerende zaak te zijn.

De jachthaven bestaat uit water, een aanlegfaciliteit aan de kade en steigers. Dit kwalificeert niet als een gebouwde onroerende zaak. Een overkapping van de jachthaven zou in de weg kunnen staan aan het gebruik van de jachthaven als jachthaven, maar dat maakt de jachthaven nog geen gebouwde onroerende zaak. Ook is het gehuurde niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf ex art. 7:290 lid 2 BW. Dat de hoofdhuurovereenkomst ziet op een hotelbedrijf maakt dit niet anders, omdat het gebruik van de onderhuurovereenkomst zelfstandig moet worden gekwalificeerd en dat ziet op het gebruik als jachthaven.

Gerechtshof Amsterdam 18 oktober 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2930 (publicatiedatum: 25 oktober 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+