Nietige opzegging vormt geen belemmering voor nieuwe huurovereenkomst bedrijfsruimte

De huurovereenkomst wordt opgezegd, zonder opgaaf van reden en is dus nietig. Partijen bereiken echter overeenstemming over de essentialia van een verlenging. De kantonrechter veroordeelt huurder daarom tot nakoming van de oude huurovereenkomst en verklaart voor recht dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de huurovereenkomst, waardoor huurder gehouden is tot nadere vastlegging van de afspraken.

Feiten

Per 1 februari 2010 wordt een bedrijfsruimte gehuurd, met 31 januari 2015 als einddatum. Bij allonge van november 2014 wordt de einddatum gesteld op 30 september 2020. Tevens is overeengekomen dat de huurtermijn daarna voor een periode van vijf jaren kan worden verlengd.

Bij e-mail van 17 juli 2019 heeft huurder bevestigd de huur onder voorwaarden te willen verlengen, met het verzoek een huurvoorstel toe te sturen. Verhuurder heeft de huur vervolgens bij aangetekende brief van 18 juli 2019, zonder opgaaf van redenen, tegen 30 september 2020 opgezegd, met vermelding dat ontruimd moet worden opgeleverd.

Bij e-mail van 7 oktober 2019 heeft huurder wederom laten weten de overeenkomst te willen continueren, waarbij een finaal voorstel is gestuurd. Verhuurder heeft daarop betreffende de huurprijs een tegenvoorstel gedaan. Huurder heeft toen een korting verzocht, waarna verhuurder een tegenvoorstel heeft gedaan. Dit voorstel is geaccepteerd, waarna verhuurder een concepthuurovereenkomst heeft opgestuurd.

Huurder had bedenkingen bij de conceptovereenkomst, daar deze ‘bijzonder stevig’ en ‘directief’ zou zijn. Bij brief van 2 april 2020 heeft huurder daarom het standpunt ingenomen dat de huuropzegging van 18 juli 2019 nietig is, en dat de ‘opgezegde’ huurovereenkomst daarom zou voortduren. Ook zou geen sprake zijn van wilsovereenstemming over een nieuwe huurovereenkomst.

Vorderingen

Verhuurder vordert een verklaring voor recht dat partijen overeenstemming hebben bereikt over verlenging van de huurovereenkomst en dat huurder binnen veertien dagen na vonnis moet overgaan tot nadere vastlegging daarvan. Verhuurder vordert voorts nakoming van de huurbetalingen en contractuele boetes, alsook een veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Daartoe wordt gesteld dat overeenstemming is bereikt over enkele nieuwe voorwaarden (essentialia).

Huurder stelt daartegenover dat de opzegging van 18 juli 2019 nietig is, dat de huurovereenkomst daarom niet is geëindigd en nog voortduurt. De onderhandeling vond plaats onder invloed van deze nietige opzegging, waardoor aan die onderhandelingen geen betekenis kan worden gehecht. Ook wordt betwist dat volledige wilsovereenstemming is bereikt, omdat over een aantal essentialia geen overeenstemming bestond. Zulks onder meer ten aanzien van een bankgarantie en boeterente.

Beoordeling

Het regime van art. 7:290 e.v. BW is onweersproken van toepassing. Ook is onweersproken dat de opzegging van 18 juli 2019 geen opzeggingsgronden vermeldt en daarom nietig is. De huurovereenkomst is daarom niet geëindigd. Zulks temeer gezien art. 7:295 BW, waarin is bepaald dat de opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft tot de rechter hierover onherroepelijk heeft beslist of de huurder met de beëindiging heeft ingestemd. Het betoog van verhuurder ziet echter op de verlenging van de huurovereenkomst, met enkele nieuwe voorwaarden. De nietige opzegging zou daarom irrelevant zijn en het eventuele beroep op dwaling van huurder zou voor rekening en risico van huurder moeten blijven.

Partijen hebben overeenstemming bereikt over bepaalde essentialia, zoals de huurtermijn, de huurprijs, korting en ingangsdatum. Huurder is aan deze overeenstemming gebonden. Niet blijkt dat huurder slechts met deze essentialia wilde instemmen als er sprake was van een nieuwe huurovereenkomst. Dat ligt ook niet voor de hand nu huurder bezwaren heeft geuit tegen de conceptovereenkomst (met nieuwe voorwaarden). Verhuurder mocht daarom aannemen dat overeenstemming is bereikt over een verlenging onder enkele nieuwe voorwaarden (de essentialia).

Dwaling

Nu blijkt dat er sprake is van een verlenging, moet blijken of de nietige opzegging aan die bereikte overeenstemming in de weg staat. De onderhandeling heeft immers plaatsgevonden onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Dit verweer kan echter niet slagen. De onderhandelingen waren namelijk al begonnen voordat de huurovereenkomst is opgezegd, op initiatief van huurder. De opzegging was dus niet, of niet in overwegende mate, van invloed. Ook zou de huurovereenkomst ex art. 7:295 BW hebben voortgeduurd, waardoor de nietigheid irrelevant is. Daarnaast dient de dwaling voor rekening van huurder te blijven, omdat huurder een professionele partij is. Bij huurder is een jurist werkzaam, die tijdens de onderhandeling is bijgestaan door een vastgoeddeskundige.

Huurder voert nog aan dat de nieuwe voorwaarden voor haar niet voordelig zijn, waaruit zou blijken dat zij is uitgegaan van een onjuiste veronderstelling. Daarmee miskent huurder dat de huurtermijn wel ten einde liep, waardoor verhuurder alsnog rechtsgeldig had kunnen opzeggen. Ook had verhuurder met het aflopen van de huurtermijn de mogelijkheid om een hogere huurprijs te vragen. Daartegenover staat dat huurder met diens overeenstemming zekerheid heeft gekregen en een procedure heeft voorkomen. Dit is niet nadelig voor huurder.

Concluderend

Een nietige opzegging staat dus niet aan nieuwe afspraken in de weg. Van huurder kan daarom worden gevorderd tot nadere vastlegging van de allonge over te gaan. Ook is de boete verschuldigd, op basis van de nog van kracht zijnde reeds bestaande huurovereenkomst. Die overeenkomst is vanwege de nietige opzegging immers niet geëindigd.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Niet is onderbouwd dat verhuurder kosten heeft gemaakt ter buitengerechtelijke incasso, dat daartoe enige noodzaak bestond en dat de gemaakte kosten redelijk zijn. Wel volgt een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De kantonrechter verklaart voor recht dat partijen overeenstemming hebben bereikt, en veroordeelt huurde tot nakoming en betaling van de boetes en de proceskosten.

Rb. Noord-Holland 25 november 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:12765 (publicatiedatum: 3 mei 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.