Strafbare feiten Ruinerwold geen aanleiding voor ontbinding huurovereenkomst

Het verbergen van een gezin in een boerderij levert weliswaar strafbare feiten op, maar is nog geen grond voor ontbinding van een huurovereenkomst. Een slecht mens maakt immers nog geen slecht huurder. Dat huurder ondeugdelijk heeft verbouwd, de huur niet betaalt en het gehuurde in strijd met de bestemming heeft gebruikt, biedt wel grond voor ontbinding.

Feiten

Sinds 2010 huurt Gerrit Jan van D. een boerderij in Ruinerwold, waarin hij met zijn zes kinderen in totale afzondering leeft. Nadat een van de kinderen de boerderij verlaat, beëindigt de politie de bewoning in oktober 2019. Verhuurder vordert vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst. Huurder zou zijn tekortgeschoten door zijn gezin heimelijk verborgen te houden in de boerderij, door te wonen in een ruimte die daar niet voor bedoeld is, door de boerderij op ondeugdelijke wijze te verbouwen en door de huur niet (tijdig) te betalen. Daarnaast vordert verhuurder schadevergoeding.

Huurder verweert zich en stelt als tegenvordering dat hij vanaf 1 oktober 2019 tot het beschikbaar stellen van de boerderij aan verhuurder geen huur verschuldigd is. Verhuurder verkeert namelijk in schuldeisersverzuim door het gehuurde niet aan huurder ter beschikking te stellen. Toch heeft huurder de huur tot juli 2020 onder protest voldaan. De kantonrechter heeft de vorderingen van verhuurder toegewezen en heeft de vordering van huurder afgewezen. Het hof komt tot dezelfde beslissing, maar motiveert dit anders.

Beoordeling

In appel staat alleen de beslissing van de kantonrechter op de vorderingen van verhuurder ter discussie. Huurder heeft namelijk geen grieven gericht tegen afwijzing van diens eigen vordering door de kantonrechter. Ook heeft huurder bij appeldagvaarding noch bij memorie van grieven gevorderd dat diens ingestelde vordering alsnog wordt toegewezen. Het hof beoordeelt aldus slechts of de gestelde tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en of de gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is.

Goed huurderschap

Verhuurder stelt dat huurder in strijd met art. 7:213 BW heeft gehandeld. Het verbergen van zijn gezin in het gehuurde zou hem geen ‘goed huurder’ maken, omdat hij zich zo maatschappelijk onbetamelijk heeft gedragen en zich schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten. Het hof volgt verhuurder niet. Met het plegen van strafbare feiten in het gehuurde wordt art. 7:213 BW nog niet overtreden. Oftewel: een slecht mens maakt nog geen slecht huurder.

Goed huurderschap betreft het handelen of nalaten met betrekking tot de huurovereenkomst. Huurder dient zich als huurder naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid te gedragen, mede gelet op de belangen van verhuurder en de bij de huurovereenkomst betrokken derden. Zo dient huurder te waken voor (het toebrengen van) schade aan het gehuurde en aan verhuurder, en dient hij schade aan de omgeving (door overlast) zoveel mogelijk te voorkomen.

Ondeugdelijke verbouwing

Wel wordt aangenomen dat huurder het gehuurde ondeugdelijk en zonder vereiste vergunningen heeft verbouwd, en dat hij een daarvoor ongeschikte ruimte heeft bewoond. Als gevolg heeft de verzekeraar de opstalverzekering opgeschort. Ook heeft de gemeente een dwangsombeschikking opgelegd.

Huurder heeft weliswaar gewezen op het advies van de bezwaarschriftencommissie om die dwangsombeschikking te ‘vernietigen’, maar huurder heeft niets aangevoerd over de gebreken aan die dwangsombeschikking. Zo is onduidelijk of er formele gebreken aan de beschikking kleven, of er sprake is van bijvoorbeeld een te korte begunstigingstermijn, of dat de vastgestelde gebreken zich niet voordoen. Wel heeft huurder tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat een aantal door de gemeente gesignaleerde gebreken terecht zijn vastgesteld. Aldus wordt vastgesteld dat de verbouwingen niet voldoen aan de bouwvoorschriften, dat de noodzakelijke vergunningen niet zijn aangevraagd, en dat dat de verbouwingen niet “gedegen en alleszins verantwoord” zijn uitgevoerd, zoals voorgeschreven in het huurcontract. Om deze reden is huurder wel tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Huurbetalingsachterstand

De huur is te laat betaald en sinds juli 2020 wordt in het geheel niet betaald. Voor zover gesteld wordt dat huurder vanwege de detentie niet kan betalen, merkt het hof op dat de detentie in de risicosfeer van huurder ligt. Huurder heeft ook onvoldoende onderbouwd dat verhuurder diens rekeningnummer niet aan zijn advocaat wilde doorgeven, en dat om die reden niet kon worden betaald.

Huurder beroept zich voorts ten onrechte op een opschortingsrecht. Het gehuurde werd weliswaar niet aan huurder ter beschikking gesteld, maar de reden daarvoor is gelegen in het opschorten van de opstalverzekering en het besluit van de gemeente dat het gehuurde niet mocht worden gebruikt. Dit ten gevolge van de door huurder aan het gehuurde gerealiseerde aanpassingen. Verhuurder mocht het gehuurde daarom afsluiten. Daarbij kon huurder geen gebruikmaken van het gehuurde, omdat hij en zijn partner toen gedetineerd waren. De kinderen van huurder waren elders ondergebracht.

Hoewel het gehuurde al sinds oktober 2019 niet door huurder werd gebruikt, heeft huurder pas op 25 maart 2020 aanspraak gemaakt op het gehuurde. Toen was er al sprake van een huurachterstand van vier maanden. Bij diens aanspraak heeft huurder niet aangegeven dat hij bereid was de door de gemeente vastgestelde overtredingen ongedaan te maken. Ook was huurder daar vanwege de detentie tot oktober 2020 waarschijnlijk niet toe in staat. Aldus kon verhuurder niet tekortschieten in diens verplichtingen door huurder toegang tot het gehuurde te weigeren. In plaats daarvan is huurder tekortgeschoten door de huur ook vanaf juli 2020 onbetaald te laten.

Rechtvaardiging voor ontbinding

Bij de beoordeling of een tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst van voldoende gewicht is om ontbinding daarvan te rechtvaardigen, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daarbij wordt ook gekeken naar het belang van huurder om de gevolgen van ontbinding te voorkomen.

De vastgestelde tekortkomingen zijn ernstig. Deze treffen de kern van deze huurovereenkomst en hebben vergaande gevolgen voor verhuurder. Daar wegen de belangen van huurder bij instandhouding van de huurovereenkomst niet tegenop. Zulks temeer nu huurder heeft aangegeven dat hij, althans diens vrouw en kinderen, waarschijnlijk niet willen terugkeren. Huurder heeft naar eigen zeggen weliswaar fors geïnvesteerd in het gehuurde, maar dat financiële belang is volgens het hof onvoldoende. Daargelaten dat niet duidelijk is gemaakt op welke wijze huurder het gehuurde in overeenstemming kan brengen met de door de gemeente gestelde eisen. Ontbinding is daarom toewijsbaar.

Schadevergoeding

De vordering tot vergoeding van schade, geleden door de ontbinding is niet adequaat. Het hof leest daarom dat wordt gevorderd vergoeding van schade, geleden door de gestelde tekortkomingen. Dit ziet op de kosten voor beveiliging en op de kosten voor woordvoering. Vergoeding van de beveiligingsschade, nader op te maken bij staat, wordt toegekend vanwege de tekortkomingen betreffende de verbouwing en het verkeerde gebruik van het gehuurde. Deze schade kan huurder worden toegerekend. De woordvoeringschade is ontstaan ten gevolge van het bekend worden van het verborgen verblijf, niet in verband met de ondeugdelijke verbouwing of het strijdige gebruik. Vergoeding van de kosten van woordvoering wordt daarom niet toegewezen.

Beslissing

Het hof bekrachtigt het vonnis, onder verbetering van de gronden, gedeeltelijk en vernietigt het vonnis ten aanzien van de toekenning van schadevergoeding voor woordvoering en bepaalt dat kosten van beveiliging nader bij staat worden opgemaakt en volgens de wet worden vereffend.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3915

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.