Voor bepaalde tijd van rechtswege verlengde opgezegde huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege

De verhuurder kan met art. 7:272 lid 2 BW vaststelling vorderen van het tijdstip waarop de opgezegde huurovereenkomst eindigt. Als die vordering wordt afgewezen, wordt de huurovereenkomst naar art. 7:273 lid 2 BW van rechtswege verlengd. Zulks voor bepaalde of onbepaalde tijd. Een voor bepaalde tijd van rechtswege verlengde huurovereenkomst eindigt dan niet na het verstrijken van die tijd. Met de verlenging is art. 7:277 lid 2, tweede volzin, BW van toepassing, waardoor de verhuurder niet eerder dan drie maanden voor het einde van die verlenging opnieuw kan opzeggen.

Feiten

Er is een hypotheek afgesloten, waarmee een woning is gekocht. Die woning stond vervolgens tevergeefs in de verkoop en wordt daarom sinds 1 juli 2015 verhuurd, eerst voor bepaalde tijd met een optie tot koop. Huurder heeft de woning niet gekocht en is blijven huren. Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, wegens dringend eigen gebruik. Verhuurder wil het gehuurde namelijk zelf gaan bewonen. Huurder heeft vervolgens niet toegestemd met de beëindiging. Inmiddels is de hypotheekrente voor verhuurder niet meer fiscaal aftrekbaar. Daarnaast dekken de huuropbrengsten de (hypotheek)kosten niet meer, waardoor verhuurder financieel nadeel lijdt.

Vordering

Verhuurder vordert dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met veroordeling van huurder tot ontruiming.

Oordeel rechtbank

De verhuurder heeft het dringend eigen gebruik volgens de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt. Alleen is niet gebleken dat huurder in de omgeving van het gehuurde passende vervangende woonruimte kan krijgen, als vereist in art. 7:274 lid 1 sub c, slot, BW. De vordering is dus afgewezen en krachtens art. 7:273 lid 2 BW voor bepaalde tijd verlengd, tot 29 maart 2019.

Oordeel gerechtshof

Het hof heeft het vonnis bekrachtigd. Nu dringend eigen gebruik aannemelijk is gemaakt, moet worden geoordeeld of huurder passende woonruimte kan verkrijgen. In eerste aanleg is zulks niet gebleken. In appel wordt naar beide uitkomsten gekeken.

Gebleken passende woonruimte

Als in appel toch zou blijken dat huurder passende woonruimte zou kunnen verkrijgen, moet het tijdstip voor ontruiming worden vastgesteld. Dan wordt meegewogen dat de bepaalde tijd waarmee de huurovereenkomst van rechtswege is verlengd, te weten een jaar, ruimschoots is verstreken, zulks mede omdat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Als er passende woonruimte voor huurder zou zijn, dan zou het hof de termijn voor ontruiming in ieder geval niet op een termijn langer dan een jaar hebben gesteld. Daar zou dan immers geen noodzaak voor zijn, omdat huurder passende woonruimte zou kunnen verkrijgen.

Passende woonruimte niet gebleken

Als in appel wederom zou blijken dat huurder geen passende woonruimte zou kunnen verkrijgen, moet worden beoordeeld of de verlenging voor bepaalde tijd in stand moet blijven of moet worden veranderd in onbepaalde tijd. Huurder heeft dit laatste namelijk gevorderd.

Het hof zou de huurovereenkomst in dit laatste geval niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, omdat de belangen van verhuurder bij verlenging voor bepaalde tijd zwaarder wegen dan de belangen van huurder voor verlenging voor onbepaalde tijd. Huurder heeft namelijk al een jaar de tijd gekregen om vervangende woonruimte te vinden, terwijl verhuurder het verhuurde dus dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarnaast is onbetwist vast komen te staan dat de huur eerst voor bepaalde tijd is aangegaan, met optie tot koop, omdat de woning tevergeefs in de verkoop stond. Huurder heeft de woning vervolgens niet gekocht. Daarnaast is onbetwist gesteld dat, omdat de woning met een hypotheek gefinancierd is, waarvan verhuurder de hypotheekrente niet meer fiscaal kan aftrekken en omdat de huuropbrengsten de (hypotheek)lasten niet dekken, verhuurder financieel nadeel lijdt.

Conclusie

Het hof oordeelt dat niet meer van belang is of huurder passende woonruimte zou kunnen verkrijgen. De huurovereenkomst zou namelijk in beide gevallen niet langer hebben voortgeduurd dan het jaar waarmee de huurovereenkomst van rechtswege is verlengd.

Cassatie

Het hof gaat ervan uit dat in het midden kan blijven of huurder passende woonruimte zou kunnen verkrijgen, omdat in beide gevallen de huurovereenkomst niet langer dan een jaar zou hebben voortgeduurd. Aldus is het hof ervan uitgegaan dat een krachtens art. 7:273 lid 2 BW voor bepaalde tijd van rechtswege verlengde huurovereenkomst naar art. 7:228 lid 1 BW na het einde van die bepaalde termijn van rechtswege zou eindigen. Dit is alleen niet het geval. Na verlenging ex art. 2:273 lid 2 BW kan de huurovereenkomst naar art. 7:277 lid 2 BW niet eerder dan drie maanden voor het einde van die verlengde termijn opnieuw worden opgezegd.

Het hof lijkt er daarbij van uit te zijn gegaan dat het tijdstip bij toewijzing van de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de opgezegde huurovereenkomst eindigt kan zijn gelegen op een datum van vóór die uitspraak. Dit is onjuist, blijkens HR 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2295, r.o. 3.5.3 en HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, r.o. 3.7, JHV 2010/219.

Beslissing

De huurder heeft de bestreden beslissing niet uitgelokt of verdedigd. De kosten van het geding in cassatie worden daarom gereserveerd. Het arrest wordt vernietigd, met verwijzing elders.

Hoge Raad 18 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:270 (publicatiedatum: 18 februari 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.