Vriendschappelijke huur maakt ontruiming in kort geding onmogelijk

Gedaagde huurt in 2016 tegen een vriendschappelijke huurprijs. Eiser verhoogt elk jaar de huurprijs met tientallen euro’s. Sinds 2019 betaalt gedaagde de verdere verhogingen niet meer. Ook houdt eiser gedaagde verantwoordelijk voor diverse gebreken. Eiser dagvaardt gedaagde in kort geding, en vordert ontruiming en betaling. Gedaagde vordert in reconventie terugbetaling van te veel betaalde huur alsook huurprijsvermindering vanwege gebreken. De kantonrechter acht het geschil niet geschikt voor kort geding en wijst de vorderingen af.

Feiten

Wegens privéproblemen kan gedaagde (tijdelijk) een woning van eiser huren. Zulks voor een vriendschappelijke huurprijs. Afgesproken is dat als gedaagde langer zou huren, de huurprijs zou worden verhoogd.

Als aanvangshuur is eerst € 250,- per maand overeengekomen. Rekening houdend met de financiële situatie van gedaagde is alsnog overeengekomen dat gedaagde van 1 april 2016 tot 1 april 2017 maandelijks slechts € 200,- huur zou hoeven te betalen. Vervolgens is tot 1 april 2018 maandelijks € 250 aan huur betaald en sindsdien heeft gedaagde € 300 per maand betaald.

Eiser zou de huur per 1 april 2019 hebben verhoogd tot € 375 en per 1 april 2021 tot € 475 terwijl gedaagde al die tijd € 300 per maand bleef betalen.

Vordering

Eiser vordert bij wijze van voorlopige voorziening het ontruimen en verlaten van de woning, met machtiging van de sterke arm, alsook veroordeling van gedaagde tot betaling van € 3.800,- zijnde een huurachterstand en betaling van € 475 vanaf 1 december 2021 tot ontruiming.

Eiser stelt dat gedaagde de huur te laat en onvolledig betaalt. Eiser heeft de huur per 1 april 2019, met instemming van gedaagde, verhoogd van € 300 naar € 375 en per 1 april 2021 heeft eiser een huurprijs van € 475 aangezegd. Gedaagde blijft echter € 300 betalen. Zo zou een huurachterstand van acht maanden zijn ontstaan.

Gedaagde zou zich daarnaast niet als een goed huurder gedragen. Hij zou onvoldoende ventileren, waardoor schimmels ontstaan, hij zou de tuin niet onderhouden, een losgekomen dakpan niet terugleggen, en een schuurdeur en de cv-ketel hebben vernield. Doordat de schade toeneemt, zou er sprake zijn van een spoedeisend belang.

Tegenvordering

Gedaagde betwist de vordering tot betaling van € 3.800 en stelt juist te veel huur te hebben betaald. Gedaagde heeft tweemaal met een huurprijsverhoging ingestemd, maar een jaarlijkse huurprijsherziening is – anders dan eiser in zijn reactie stelt – niet overeengekomen. Daarnaast is de verhoging nietig wegens strijd met art. 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en is deze in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Zo vordert gedaagde reconventioneel terugbetaling van € 3.759 alsook afwijzing van de gevorderde ontruiming. In reactie op de reconventionele vordering stelt eiser verder dat het beroep op huurbescherming in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid, dat gedaagde geen spoedeisend belang heeft bij deze vordering en dat er sprake is van een restitutierisico bij afwijzing van deze vordering in een bodemprocedure.

Gedaagde stelt voorts dat diverse gebreken bij aanvang al aanwezig waren. De cv-ketel is daarnaast oud en versleten. De dakpan dient door eiser te worden hersteld, en ten aanzien van de schuur, die geen deel uitmaakt van het gehuurde, is geen vordering ingesteld. Aldus vordert gedaagde in reconventie tevens verlaging van de huur tot 40% tot de cv-ketel is hersteld, bij welke vordering gedaagde volgens eiser geen spoedeisend belang heeft.

Ontvankelijkheid in kort geding

Eiser heeft een spoedeisend belang ter voorkoming van het verder oplopen van de gestelde huurachterstand. Gedaagde heeft een spoedeisend belang bij diens reconventionele vordering tot huurverlaging om te bewerkstelligen dat de cv-ketel spoedig wordt hersteld.

Voor toewijzing van de vorderingen in kort geding is verder vereist dat de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn, want voor nader onderzoek (bijvoorbeeld middels een getuigenverhoor) is in kort geding geen ruimte. Daarnaast zal het voldoende waarschijnlijk moeten zijn dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Aldus zou een voorlopig oordeel kunnen worden gegeven.

Als een ingrijpende maatregel als ontruiming of (terug)betaling wordt verzocht, richt het kort geding zich op de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Daarbij wordt grote terughoudendheid betracht, gelet op de wettelijke waarborgen voor huurders, het restitutierisico en gezien de onmogelijkheid in kort geding een diepgaand feitenonderzoek te gelasten. In dit geval is niet gebleken dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat een van de vorderingen in een bodemprocedure wordt toegewezen.

Huurverhogingen

Vaststaat dat een vriendschappelijke huur is afgesproken, dat verhoging mogelijk was en dat zulks met wederzijdse instemming is gebeurd. De verhogingen zijn alleen (veel) hoger dan naar art. 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en art. 7:248 lid 2 BW is toegestaan. Gedaagde betwist daarom de geldigheid van de huurverhogingen, waardoor ontruiming dan niet gerechtvaardigd zou zijn. Eiser stelt daaromtrent dat de afspraken geldig zijn op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid, art. 1 Eerste Protocol EVRM en HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110. Zulks gezien de bijzondere omstandigheden, de vriendschappelijke huurprijs, de bedoeling dat gedaagde slechts tijdelijk zou huren en dat daarom niet is voorzien dat gedaagde huurbescherming is gaan toekomen. Voorts lijdt eiser schade doordat de huur de vaste lasten niet dekt. Aldus zou gedaagde geen beroep op huurbescherming toekomen.

In kort geding kan, mede gelet op de door eiser aangevoerde bijzondere omstandigheden, niet worden bezien of de huurverhogingen op grond van redelijkheid en billijkheid of naar de uitleg van de partijbedoeling naar een oordeel van een bodemrechter zijn toegestaan. Zo is ook niet duidelijk of partijen € 200,- als aanvangshuur hebben afgesproken, of € 250,- met een tijdelijke korting van € 50,- per maand. De huurverhoging zou daarnaast gezien kunnen worden niet als een huurverhoging ex art. 7:248 lid 2 BW maar als een voorwaarde voor verlenging van de tijdelijke huur naar langdurige huur c.q. huur voor onbepaalde tijd. Dit moet blijken in een bodemprocedure. De vordering tot betaling van achterstallige huur en betaling van de hogere huur per 1 december 2021 kan daarom in kort geding niet worden toegewezen. Datzelfde geldt voor de reconventionele vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur.

Ontruiming

Omdat in kort geding geen duidelijkheid kan worden verkregen over de geldende huurprijzen, moet ook de daarop gebaseerde gevorderde ontruiming worden afgewezen. De vordering tot ontruiming is voorts gebaseerd op slecht huurderschap. De genoemde punten zijn onvoldoende om ontruiming, en zeker in kort geding, zonder meer te rechtvaardigen. Deze punten heeft gedaagde betwist, waardoor deze onvoldoende aannemelijk zijn noch aan gedaagde kunnen worden toegerekend. Nader onderzoek naar de feiten en omstandigheden hoort te geschieden in een bodemprocedure, waardoor de vordering tot ontruiming wegens slecht huurderschap wordt afgewezen.

Huurkorting

Gedaagde vordert dan nog huurkorting omdat de cv-ketel gebrekkig zou zijn. Dit was gedaagde bij aanvang van de huur al bekend. Eiser stelt dat gedaagde de cv-ketel verder heeft vernield, welke stelling is onderbouwd met bescheiden. De daarbij genoemde feiten over het gebruik door gedaagde zijn door gedaagde niet betwist. Gedaagde stelt slechts dat niet het gebruik, maar ouderdom de oorzaak is. Aangezien eiser zijn standpunt voldoende gemotiveerd heeft aangevoerd en gedaagde slechts een alternatieve causaliteit heeft genoemd, heeft gedaagde zijn stelling onvoldoende onderbouwd. Aldus kan niet worden uitgesloten dat gedaagde (mede)aansprakelijk is voor het gebrek. De reconventionele vordering tot huurkorting is zo, zeker in kort geding, niet toewijsbaar.

Beslissing

De vordering en tegenvordering wordt afgewezen en partijen dragen de eigen proceskosten.

Rechtbank Noord-Holland 2 februari 2022, ECLI:NL:RNHO:2022:822 (publicatiedatum: 1 maart 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.