Weinig actieve verhuurder moet gebreken herstellen onder dwangsom

Eisers huren sinds juli 2016 een woning met een kale huurprijs van € 3.189,97 per maand. Zij informeren verhuurster in april 2017 over diverse gebreken. Een e-mailcorrespondentie volgt en verhuurster wordt in 2021 gedagvaard. Tot aan de zitting toont zij een weinig actieve houding. In rechte wordt het gestelde grotendeels betwist en na tegenbewijs toch erkend. Een veroordeling tot herstel van de gebreken onder dwangsom volgt.

Feiten

Eisers huren sinds 11 juli 2016 een woning met een kale huurprijs van € 3.189,97 per maand. Op 17 april 2017 informeren zij verhuurster over diverse gebreken, waarna zij in 2018, 2019 en 2020 over de gebreken corresponderen. In maart 2021 sturen eisers dan een rapport over de bouwkundige staat van het gehuurde, waarna verhuurster gesommeerd wordt de gebreken binnen vier weken op te heffen. Ook wordt verhuurster gesommeerd in te stemmen met 25% huurverlaging tot de gebreken zijn verholpen. Namens gedaagde wordt de huurkorting als voorbarig afgedaan, en wordt gesteld dat de gebreken mede kleine herstellingen betreffen. Op 16 april 2021 laat verhuurster een inspectie uitvoeren, waarover op 10 mei 2021 wordt gerapporteerd.

Op 27 april 2021 volgt de dagvaarding, met een verzoek om een voorlopige voorziening te treffen. In het namens verhuurster opgestelde rapport van 10 mei 2021 worden gebreken gemeld, die dan deels zijn hersteld. Op 30 juni 2021 bevestigt en betaalt verhuurster daarom een huurkorting van 10% van 1 januari 2020 tot 1 augustus 2021 ad € 5.935,60. De voorlopige voorziening wordt daarop ingetrokken.

Eisers klagen dan in december 2021 over een lekkage bij de slaapkamer, die wordt veroorzaakt door een lekkende kelderbak. Verhuurster biedt daarop een huurkorting van € 1.000,- per maand voor de komende drie maanden aan, omdat na uitgebreid onderzoek is gebleken dat de lekkage “niet binnen een week of twee opgelost zal zijn.” Vervolgens worden op 20 december 2021 (nieuwe) vochtplekken gemeld, en later wordt melding gedaan van problemen bij het wegpompen van afvalwater.

Vordering

Eisers vorderen eerst dat verhuurster de bekende gebreken voor 1 april 2022 verhelpt. Daarnaast vorderen zij dat de nieuwe lekkage en daaruit voortvloeiende schade op straffe van een dwangsom wordt opgeheven, en dat de huurprijs van 1 augustus 2021 tot en met december 2021 wordt verminderd met € 314,- per maand.

Aansluiting regenpijp op riool

Op 10 mei 2021 is gerapporteerd over gebreken, maar niet alle gebreken zijn toen hersteld. Zo is de regenpijp vernieuwd, maar niet correct aangesloten op het riool. Verhuurster was eerst in discussie met de gemeente en het waterschap over de verantwoordelijkheid voor het aansluiten van de regenpijp op het riool, maar heeft ter zitting haar verantwoordelijkheid hiervoor erkend. Zij stelt nog dat geen aannemer kan worden gevonden, welke stelling niet is onderbouwd. Zij wordt daarom veroordeeld dit voor 1 april 2022 te doen.

Lekkages en geluidshinder door dakgoot

Een andere regenpijp, althans een dakgoot, blijft lekkages veroorzaken in de badkamer en zorgt bij flinke regenval ook voor geluidshinder. Verhuurster stelt dat de geluidshinder geen gebrek oplevert. Zij erkent ter zitting wel dat de dakgoot wateroverlast in de badkamer veroorzaakt en geeft daarom aan de dakgoot in de zomer van 2022 te zullen herstellen, als een steiger geplaatst wordt voor het schilderwerk. Verhuurster is echter al sinds 25 maart 2021 op de hoogte van dit gebrek en wordt daarom veroordeeld dit gebrek voor 1 april 2022 te herstellen, op een zodanige wijze dat het water de badkamer niet meer binnendringt en geen geluidshinder meer veroorzaakt.

Niet-sluitende openslaande deuren

Eisers geven aan dat de openslaande deuren niet sluitend zijn. Verhuurster stelt eerst nog dat deze wind- en waterdicht zijn gemaakt met tochtstrips, maar wordt op zitting geconfronteerd met het tegendeel. Eisers tonen namelijk een foto waarop een potlood tussen de deuren kan worden gestoken. Verhuurster erkent dan dat dit gebrek toch niet is verholpen en wordt aldus veroordeeld tot herstel voor 1 april 2022.

Boorgaten

Eisers hadden aangevoerd dat de oude boorgaten in de wc nog niet waren opgevuld. Verhuurster stelt ter zitting dat deze zijn dichtgemaakt, maar uit navraag blijkt het tegendeel. Verhuurster wordt daarom veroordeeld de boorgaten voor 1 april 2022 behoorlijk te dichten.

Lekkage in kelderbak

Recent is een lekkage van de kelderbak ontdekt, waardoor vochtplekken in de slaapkamer ontstaan. Na informatie te hebben gegeven over de (mogelijke) oorzaak erkent verhuurster haar verantwoordelijkheid en geeft zij aan te verwachten dat dit probleem voor 1 april 2022 kan zijn verholpen. Vanwege de erkenning wordt zij tot herstel veroordeeld.

Dwangsom en huurprijsvermindering

Volgens eisers doet verhuurster veelal toezeggingen zonder dat de gebreken worden verholpen. Zij vorderen daarom nu veroordeling op straffe van een dwangsom. Verhuurster stelt daarop dat de woning opnieuw is geïnspecteerd, dat het bestaande onderhoudsplan wordt uitgevoerd maar dat dit vertraging oploopt. Vanwege de weinig actieve opstelling van verhuurster tot aan de zitting, acht de kantonrechter een dwangsom op zijn plaats. De geboden huurkortingen doen daar niet aan af. De dwangsom wordt wel gemaximeerd.

Verhuurster heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde huurprijsvermindering van € 314,- per maand, waardoor deze wordt toegewezen.

Uitspraak

De kantonrechter veroordeelt verhuurster tot herstel van de gebreken voor 1 april 2022, op straffe van een dwangsom, en wijst de gevorderde huurprijsvermindering toe.

Rechtbank Amsterdam 10 februari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:453 (publicatiedatum: 11 februari 2022)

Dit bericht is eerder verschenen in Sdu OpMaat Huurrecht+.